空き家問題、もう悩まない！空き家で知っておくべき税金と対策を徹底解説

空き家を保有しているけど、今後どうすればよいかわからない。
空き家を売却したいけれど、売れるかどうか心配。
固定資産税がもったいない。

これらは、弊社：しとくベース.にご相談いただいたお客様の声です。
すべての質問に共通していることは、厳しい表現になりますが、「空き家に対する知識と行動が不足していること」です。
アクションを起こさないことによってリスクが増大し、損をしている可能性があるといえるでしょう。

今回は空き家問題で知っておきたい「税金」について解説します。損をしないためにも、
空き家と税金の関係をよく理解しておくことが重要です。

すでに空き家を所有している人にも、空き家を相続する可能性がある人にも、
知っておくべき情報をわかりやすくまとめました。ぜひ最後までお読みください。

空き家にかかる税金：固定資産税

空き家であっても固定資産税は所有者に課せられます。
使っていない不動産に税金を支払うだけでも違和感を覚えますが、空き家の税金を語るうえで覚えておきたいのは、
固定資産税が増額するリスクがあることです。

これより、空き家にかかる固定資産税はどのようなものか詳しく解説します。

固定資産税とはなにか

固定資産税とは、毎年1月1日に不動産を所有している人を対象として、土地と建物の両方に課税される税金のことです。
固定資産税の計算方法は、以下の計算式で求めることができます。
固定資産税額 = 固定資産税課税標準額 × 税率（原則1.4％）

固定資産税標準額とは、固定資産税を計算するための基準となる金額であり、
固定資産税評価額を基準として定められます。
固定資産税評価額とは、土地や建物がいくらくらいの価値があるのかを示す金額です。

評価額を基準として標準額を決める。なぜ2種類の金額を定める必要があるのでしょうか。
その答えは、固定資産税には「軽減措置」があるからです。

建物には原則減免措置はありませんが、土地には軽減措置があります。
空き家にかかる固定資産税を知るうえで、この減免措置はかならず押さえておきたい重要なポイントです。

住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置

住宅が建築されている土地の固定資産税は、他の土地よりも安くなるという特例があります。
簡単にいえば、住宅の土地には税金が安く計算される特典のようなもの。
これは、多くの人が安心して家を持てるように、という国の考えから生まれた制度で、空き家であっても住宅であれば適用されます。
 
この特例によって、住宅の土地の税金を計算する際の基準となる金額（課税標準額）が、
他の土地よりも少なくなるのです。

計算方法はいたってシンプルです。
200平方メートル以下の土地では評価額の6分の1の金額で、
200平方メートルを超える土地では評価額の3分の1の金額で計算されます。

住宅用地の軽減措置でどのくらい固定資産税は安くなる？

住宅用地の軽減措置にはどのくらいのインパクトがあるのでしょうか。実際にその金額を計算してみましょう。
あるところに、課税評価額が1,000万円となる200㎡の土地があるとします。
建物が何も建築されていないときは、1,000万円が課税評価額であり、課税基準額も1,000万円のままです。
しかし、住宅が建築されているときは、1,000万円の課税評価額に対して6分の1の課税基準額となりますので、課税基準額は約166万円にまで下がります。

更地での固定資産税は、1,000万円 × 1.4％ ＝ 140,000円。
住宅用地の固定資産税は、166万円 × 1.4％ ＝ 23,240円。
なんと、年間で約117,000円もの差が発生することになるのです。

空き家でも軽減措置は適用される？

軽減措置は恒久的なものですので建物が存在している限り軽減措置は適用されますが、建物が「空き家」であるときは、少々事情が異なります。
なぜなら、適切に管理されていない空き家では、この軽減措置が除外されてしまうからです。

適切に管理されていない空き家とは、以下のような状態を指します。
・壁や屋根に破損がみられる
・草木が生い茂っている
・ゴミが捨てられたり、動物が棲みついていたり、不衛生である

空き家がこのような状態になっていると、軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が跳ね上がってしまいます。
上述のとおり、年間で10万円も空き家の維持コストが上がってしまうため、空き家を適切に維持管理する必要性を理解していただけるのではないでしょうか。

空き家にかかる税金：相続税

空き家が発生するきっかけの一つが「相続」であり、相続する不動産が空き家であるときでも、相続税は当然に課税されます。
空き家だからといって相続税が免除されることはありませんが、状況によっては相続税を少なくすることも可能です。
ここでは、相続税について詳しく解説します。

相続税とはなにか

相続税は、亡くなった方の財産を相続するとき、その財産に対してかかる税金のことです。

ただし、すべての相続で相続税が発生するわけではなく、相続した財産から借金などを差し引いた残額が、基礎控除額を下回れば相続税はかかりません。

基礎控除の計算方法は、以下のとおりです。
基礎控除額　＝　3,000万円　+　（600万円　×　相続人の数）

具体的な例をみてみましょう。


このケースでは、相続財産8,000万円に対して基礎控除が5,800万円であり、相続財産のほうが多い計算になります。
つまり、基礎控除額を上回っているため、相続税の課税対象になるのです。

相続税を節約する方法

空き家を相続したときに相続税を削減する特例として、小規模宅地の特例という制度があります。
小規模宅地の特例とは、亡くなった方の自宅や事業に使われていた土地や建物（宅地等）を、残された家族がそのまま使い続けられるように、相続税の負担を減らすことができるお得な制度です。

小規模宅地の特例にはいくつかの種類がありますが、ここでは空き家が被相続人（亡くなった人）の自宅として利用されていることが多い実態に即して、自宅として使っていた土地や建物（特定居住用宅地等）を相続した場合の税金について解説します。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例とは、被相続人の自宅を相続したときに評価を下げることができる制度です。
ただし、この特例の適用にはいくつか条件がありますので、ここではわかりやすくQ&Aの形で解説します。

Ｑ１.　誰でも適用することができるの？
Ａ１．適用できる人は、①配偶者、②その家で被相続人と同居していた親族、
③相続発生の3年前から同居しておらず、賃貸生活している親族、のいずれかに該当する人です。

Ｑ２.　どのくらい評価を下げることができるの？
Ａ２.　土地に対して330㎡までの評価額を80%下げられます。330㎡を超える部分はそのままの評価で計算されます。

Ｑ３．適用条件はあるの？
Ａ３.　大きく2つの条件があります。1つ目は、相続税を申告して初めて適用されるため、何もしなければ適用されない点に注意が必要です。2つ目は、相続税を申告する前に売却すると適用されないことです。
 

いずれの条件もわかりにくいものばかりですので、専門家へ相談しながら進めることをおススメします。
なお、弊社：しとくベース.では、空き家に関するご相談を無料で承っております。静岡県菊川市を中心に
空き家の利活用・売却・相続に特化したプロ専門家チームを構成し業務にあたっていますので、お気軽にご相談ください。

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空き家にかかる税金で損をしない方法

空き家は相続した段階で相続税がかかり、保有していても固定資産税がかかります。
一見やっかいな存在に思える空き家の税金問題ですが、実はちょっとした工夫と手間があれば解決が可能です。

ここでは、空き家を相続・保有しているときにかかる税金負担を削減する方法をいくつか紹介します。

空き家の税金で損をしない方法①　適切に維持管理する

空き家でもっとも重要なことは、いつでも誰か住めるくらいの状態を維持することです。
なぜなら、空き家を放置することに何一つメリットなど存在しないからです。

空き家を放置していれば、土地は草木が好き放題伸びて、建物は劣化の一途を辿ります。
美観を損ね危害を及ぼしかねない空き家は固定資産税もアップし、行政の指示指導の的になるでしょう。
出典：政府広報オンライン　「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
https://www.gov-online.go.jp/article/202403/entry-5949.html

不動産の劣化とは、価値の下落と同じこと。
いざ売却しようとしても劣化した不動産を高値で買ってくれる人などいるはずもありません。
空き家を相続したら、まずは手入れをすることから始めてください。
また、遠方に住んでいたり忙しかったりする人は、空き家の維持管理を外注することも視野に入れるべきです。

空き家の税金で損をしない方法②　素早く決断して行動する

空き家を相続したら、放置せず早めの対策が大切です。
なぜなら、時間が経つほど問題が複雑化し、思わぬ損失につながる可能性があるからです。

例えば、空き家を売却するとき、売却益に対して所得税がかかります。
しかし、相続によって1人暮らしの住宅を取得し、一定期間内に売却した場合、3,000万円の特別控除を受けることで大幅に税金を減らすことができます。 このような税制上の特例措置は、令和9年12月31日までという期限付きです。
出典：国税庁　「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
 
つまり、相続した直後に適切な情報収集を行い、売却などの手続きを迅速に進めることで、
税金面で大きメリットを得られるということです。

空き家の税金で損をしない方法③　まずは専門家に相談する

素早く行動することも重要ですが、思い込みや希望的観測に基づいて行動することは危険です。
なぜなら、相続や空き家問題は非常に複雑であり、法的な知識はもちろんのこと、不動産についての造詣も求められるからです。

空き家の税金で損をしないためには、まずは専門家に相談することから始めてください。
空き家の売却や利活用は相手方あって成立する取引です。
そのため、思い込みで進めていたら誤解が生じてトラブルになることは珍しくありません。

トラブルに巻き込まれないために、また税金面で損をしないためにも、是非、当社にご相談ください。

空き家を放置すると損！賢く対策して税金も節約

今回は、空き家と税金の関係について解説しました。
空き家を相続すると、さまざまなことが思い返され感慨深くなるもの。
しかし、感傷に浸りつつも空き家を放置することは社会通念上許されることではありません。
また、空き家の放置にはさまざまなリスクがあるほか、
多くの税金が課せられるという金銭的なデメリットもはらんでいます。

専門的な知識とスピード感のある対応があれば、空き家問題は必ず解決することができます。
この記事が空き家問題でお悩みの人の一助となることを祈っています。