空き家問題とは？原因や解決策、処分の方法まで徹底解説

空き家問題は、日本全国で深刻な社会問題となっています。

少子高齢化や都市部への人口流出が進む中、地方では空き家が急増し多くの課題を引き起こしています。放置された空き家は犯罪の温床になったり、防災面での不安要素になったり、地域全体の経済や景観にも悪影響を与えます。

そこで、今回は空き家問題の背景からその影響・解決策までを総合的に解説。具体的な空き家管理や利活用の方法についてもご紹介します。空き家問題に対する理解を深め、適切な対策を考えるヒントとなる情報をお届けします。

・空き家を相続したがどうしてよいかわからない
・空き家の売却を検討している
・空き家のリフォームをしたい
・空き家問題を解決してくれる不動産会社に出会いたい
これらの悩みをお持ちの人に役立つ内容になっています。
ぜひ最後までお読みください。

空き家問題の現状

総務省が発表したデータによれば、2023年10月1日現在で、住宅数は6,502万戸あるとされています。住宅数は前回調査時である2018年と比較して261万戸の増加です。

このうち空き家の数は900万戸あり、総住宅数からみた空き家率は約13.8％。前回調査時である2018年は約13.6％でしたので、空き家率は0.2％悪化したことになります。

空き家数は増加の一途をたどっています。1993年から2023年までの約30年間で空き家数は倍増しており、今後も空き家数は増加するとの予想が多勢です。
出典：総務省　「令和5年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf

空き家問題が深刻化する背景

そもそもなぜ空き家問題がこれほどに深刻化しているのでしょうか。ここでは、空き家問題が深刻化する背景について解説します。

空き家問題が深刻化する背景①　人口減少と高齢化

少子高齢化の進行、とりわけ地方における若年層人口の減少が、空き家問題を加速させています。なぜなら、高齢者の死亡・住み替え・施設への入居などが空き家発生の原因になっているからです。

空き家問題が深刻化する背景②　都市部への人口集中

都心部への人口集中が地方の空き家増加の原因になっています。なぜなら、地方から都市部への人的流入が地方における過疎化の進行を促進させることにより、空き家が増加することになるからです。

空き家問題が深刻化する背景③　相続上の問題

相続により空き家が増加していることが指摘されています。相続協議が長引く理由として、維持管理の困難さや価値の低さから相続人が不動産を欲しがらない場合、また価値があるために相続人間で合意が得られず、結果的に空き家となるケースがあることが挙げられます。

放置空き家がもたらすリスクと社会への影響

放置された空き家がもたらすリスクと社会への影響は多岐にわたります。
以下にその主なポイントを詳しく解説します。

空き家問題のリスクと影響①　防災防犯面へのリスクと影響

放置された空き家は、防災・防犯の両面で悪影響をもたらします。なぜなら、放火リスクが高まると同時に、不法侵入や不審者の潜伏場所としても利用され、地域の治安を脅かす可能性があるからです。

空き家問題のリスクと影響②　環境面へのリスクと影響

維持管理が適正になされていない空き家は、地域の環境衛生にも悪影響をおよぼします。害虫や害獣の巣窟となり周囲の環境衛生を悪化させたり、ゴミが不法投棄されたりするからです。ひいては、地域の景観を損ない住環境の質を低下させる可能性があるでしょう。

空き家問題のリスクと影響③　経済面へのリスクと影響

放置空き家は近接エリアへ経済的な悪影響をもたらします。維持管理に不備がある空き家は草木が伸び放題になっていたり、荒廃が進んでいたりすることがあります。そのため、空き家の越境や荒廃が景観を損ねることにより、近接エリアにおける不動産取引の阻害要因や価値下落の要因になるのです。

空き家問題のリスクと影響④　開発面へのリスクと影響

空き家が放置されていると、空き家が存するエリアの開発が遅延することがあります。なぜなら空き家では所有者が不明であったり、判明していても相続協議により不動産の処分ができなかったりするため、地域の開発を停滞させる要因になるからです。

空き家問題への対策や解決策

空き家問題は適切な対策を行うことで解決することが可能です。
ここでは、一般的な空き家対策について解説いたします。

行政の対策をチェックする

各自治体では空き家問題への取り組みがなされていますので、まずは空き家が存在する自治体の取り組みを確認してみましょう。自治体のホームページや広報誌をチェックすることで、自治体の取り組みを知ることが可能です。

なお、主な自治体の取り組みは以下のようなものです。

・空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づいた条例の策定
条例には、空き家の適切管理に対する努力義務や罰則などが定められることが一般的です。空き家の放置によるリスクやデメリットを把握することが重要です。

・地域にある空き家の実態調査
自治体には独自調査のほか通報などにより、地域の空き家状況が把握されています。解決事例などを知ることで具体的な解決策を知るヒントになるかもしれません。

・空き家バンクの運営
自治体が空き家の利活用を促進するために、空き家バンクを運営しています。賃貸・売買ともに運営されることが一般的であり、現在では掘り出し物が見つかるかもしれないと一部の投資家の間で話題になっています。

・補助金や助成金による解決
自治体が空き家を解体するための費用の一部を補助・助成してくれることがあります。補助や助成の内容は自治体によって異なりますので、費用面が心配なときは確認することをおすすめします。

税制の優遇を検討する

空き家を売却したりすると税制面で優遇措置が準備されることがあります。おもな税制優遇は以下のとおりです。

・相続空き家の売却による譲渡所得控除
相続により空き家を取得した相続人が、その空き家を耐震基準に適合させるか取り壊した後に売却する場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。

・空き家の更地後も固定資産税・都市計画税が減免される
空き家を解体すると固定資産税の負担が増えるため所有者が解体をためらう問題に対し、一部の市町村では解体後も固定資産税を減免する取り組みを行っています。

・リフォームによる所得税控除
特定のリフォーム工事を行うと、その年の所得税が控除されることがあります。耐震、バリアフリー、省エネ、三世代同居、長期優良住宅化の工事が対象で、限度額以内の工事費用の10％が控除されるような仕組みです。

専門家に相談する

空き家や空き地は不動産であるため、利活用には専門的な知識を要するほか、何から取り組めばよいのかわからない人も少なくありません。そこで、空き家や空き地対策の専門家に相談することが対策として考えられます。

・NPO法人などに相談する
空き家や空き地問題に専属的に取り組むNPO法人に相談することで、問題の解決策を提示してくれるかもしれません。なぜなら、NPO法人は自治体や不動産会社と連携を密にしているほか、地域に根差して活動していることが多いため、高密度な情報を所有していることが考えられるからです。

・不動産会社に相談する
不動産のことを考えるとき、不動産会社への相談は欠かすことのできない選択肢です。一見価値がない土地や建物であっても、価値を見出して利活用の具体的な道筋を見つけてくれるプロ、それが不動産会社の本分だからです。

ただし、不動産会社にも専門とする領域が異なる点にはくれぐれも注意しましょう。賃貸・売買・管理という事業領域の違いや、住宅・土地・事業用など専門分野は異なります。さらに、空き家や空き地を専門的に取り扱う不動産会社も存在しています。空き家や空き地を専門的に取り扱う不動産会社では、行政や他の不動産会社との連携はもちろんのこと、利活用に欠かせない士業との連携も充実しており、ハイレベルなサービスを受けることが期待できます。地域に空き家や空き地を専門的に取り扱う不動産会社があれば、率先して相談しましょう。

なお、弊社：Office TMKでは、静岡県を中心として空き家問題に積極的に取り組んでいます。主に菊川市・掛川市・袋井市・牧之原市・御前崎市・島田市・焼津市で事業を営んでいますが、それ以外のエリアでも対応は可能です。空き家空き地問題にお悩みの人はぜひお気軽にご相談くださいませ。

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必要な空き家管理と適切な売却方法

空き家問題の解決には、不動産の所有者一人ひとりの意識と行動の改善が必要です。
ここでは、空き家問題を解決するために行うべき維持管理の方法や、維持管理が困難なときの売却方法について解説します。

維持管理できるときはメンテナンスを欠かさない

相続したりお持ちの空き家などが維持管理できるときは、メンテナンスを徹底しましょう。所有する空き家や空き地が空き家問題の温床とならないようにすべきメンテナンスは以下のようなものです。

植栽剪定や除草作業

空き家や空き地では、敷地内の植栽や草が伸びて景観を損ねたり、越境により近隣の人に迷惑をかけることがあるため、植栽剪定や除草が欠かせません。

割れ窓効果という言葉があります。割れ窓効果とは、ある街で1枚の窓ガラスが割れていると他の窓ガラスも割られやすくなる、という犯罪環境学で用いられる用語です。この言葉を空き家問題になぞらえると、適切に維持管理されていない空き家が1つでもあれば、エリア全体の不動産価値や維持管理精神に悪影響を及ぼすといえます。

空き家問題は自分だけの問題ではありません。全体に与える影響を考えて行動しましょう。

破損や倒壊しそうな箇所の復旧

建物において破損している箇所や倒壊のおそれがあるときは、急いで復旧工事を行いましょう。なぜなら、破損や倒壊によって周りの建物や住民の人たちに迷惑をかけることがあるからです。

建物は人が住まないことで急激に劣化が進むといわれています。とりわけ、昨今は台風や雨害のダメージが大きくなる傾向にありますので、心配なときは早めに復旧対応するように心がけてください。

リフォームして賃貸物件として再生させる

いっそのことリフォームして賃貸物件として貸し出すことも、空き家問題の解決ではよくある選択肢です。リフォームの手間と費用がかかりますが、入居者を見つけることができれば家賃収入を毎月得ることができます。これこそ「負動産」が「不動産」になる喜びといっても過言ではありません。

維持管理できないときの対処方法

さまざまな理由から維持管理が困難という人も少なくありません。そのときは早めに次の一手を打つことが重要であり、決して放置するなどして問題を先送りにしないようにしましょう。

空き家を解体する

空き家の維持管理が困難なときは、解体する方法があります。解体することで、建物の劣化や倒壊リスクから解放されるため、有効な選択肢であるといえます。

空き家を解体すると以下のようなメリットがあります。
・管理する手間がかからない
・空き家所有リスクから解放される
・更地にすることで、売却しやすくなる

一方、空き家の解体には以下のようなデメリットも存在しています。
・建物がなくなることで土地の固定資産税があがる
・解体費用がかかる

空き家の現状や所有者の状況により、解体がベストな判断かどうかは異なります。不動産会社などの専門家の意見を聞いて判断するようにしましょう。

空き家を売却する

空き家をいっそ売却してしまうことも、空き家問題の解決には外せない一手です。思い入れのある土地や建物の売却に抵抗がある人は少なくありませんが、多くのメリットがあることも事実です。

空き家の売却には以下のようなメリットがあります。
・維持管理の手間やリスクから解放される
・売却益を得ることができる
・空き家が発生しないことで、地域の防犯や経済に貢献できる

一方、空き家の売却には以下のようなデメリットも存在しています。
・長期放置されていた空き家は市場価値が低く見積もられることがある
・不動産の売却にも仲介手数料などのコストがかかる

空き家の売却にはプロである不動産会社に相談をして、計画的に進めることが重要です。なぜなら、売却のメリットを最大化させ、デメリットを最小化するノウハウを信頼できる不動産会社は持っているからです。上述のとおり、不動産会社にも専門領域がありますので、複数の不動産会社から信頼できる不動産会社をパートナーとして選び、二人三脚で進めるようにしましょう。

空き家問題を解決する信頼できる不動産会社の選び方

空き家問題の解決には信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
ここでは、信頼できる不動産会社の選び方を解説します。

空き家対策に専門性がある不動産会社であること

空き家問題は不動産のなかでも専門性が問われるジャンルです。そのため、空き家対策に実績があることはもちろんですが、専門家が所属していたり、士業との連携がスムーズにとれたりする不動産会社を選ぶようにしましょう。

意向を汲んでくれる不動産会社であること

不動産会社の収入源は借りてもらったり売ってもらったりしたときの仲介手数料です。そのため、不動産会社が売上にしたいと思うと強引に話を進められることがあります。

自分の状況や意向を汲んでくれる不動産会社であれば、強引に話を進められることもありません。きちんと話を聞いてくれる不動産会社を選びましょう。

地域に根差した不動産会社であること

不動産業者の強みは地域に根差しており、その地域のことに詳しいことです。そのため、大手企業であっても離れた場所の不動産状況には詳しくないことが珍しくありません。

可能な限り対処をお願いしたい土地や建物に近い場所にある不動産会社を選ぶことで、問題が早期に解決する可能性が高まります。また、どうしても近くに不動産会社がなかったり信頼できなかったりするときは、専門性の高い不動産会社や実績のある不動産会社を選ぶとよいでしょう。

机上で判断しない不動産会社であること

AIやDX化により不動産会社の業務も大きく変わってきています。しかし、不動産の状況はやはり現地を見ないとわからないもの。そのため、現地を見ずしてあれこれと判断する不動産会社は避けるべきです。フットワークの軽さは空き家問題の解決に大きな影響を与えるため、かなり重要なチェックポイントになるといえます。

空き家問題の対応と解決は一人で悩まずに相談することから始めよう

今回は、空き家問題の現状と解決策などについて解説いたしました。

空き家問題は、個人や地域社会に多くのリスクと影響をもたらします。そのため、空き家を適切に管理し、効果的に活用することが重要です。

適切な対策や解決策を講じるためには、まず現状を把握し、専門的な知識を持つ不動産会社や専門家に相談することから始めましょう。専門家のアドバイスを受けることで、空き家の売却やリフォーム、税制優遇措置の活用など、最適な解決策を見つけることができます。これにより、空き家問題の解消に向けた一歩を踏み出しましょう。

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