こんにちは！しとくベース.のとみたです！

皆さん、空き家のことでお困りではありませんか？
「古い家がそのままになっている」「どうしたらいいかわからない」と悩む方も多いのではないでしょうか。
私たち「しとくベース.」は、菊川市を中心に空き家を有効活用するお手伝いをしています。
毎月このブログでは、空き家の活用アイデアや不動産の役立つ最新情報、ちょっとした豆知識をお届けしています。
「へぇ～そうなんだ！」と思っていただけるような内容をお届けしますので、
ぜひ最後まで読んでみてください☺

空き家の維持管理は自分でもできる？具体的な方法について徹底解説

近年、少子高齢化や人口減少に伴い、空き家問題が深刻化しています。空き家は、適切に管理されないと、犯罪の温床や景観の悪化、さらには倒壊の危険性など、さまざまな問題を引き起こす可能性があるため、もはや個人の問題ではなく社会問題といっても過言ではありません。

そこで、この記事では、空き家の所有者に向けて、自分で行う空き家の管理方法について詳しく解説します。
また、所有する空き家が遠方だったり、自分では維持管理が行き届かなかったりという人に向けて、専門の業者への依頼方法も網羅した完全版です。

お持ちの空き家で維持管理に困っている人はもちろん、空き家の維持管理を業者に任せたい人も役立つ内容です。
ぜひ最後までお読みいただき、空き家の維持管理にお役立てください。

空き家を自分で管理する方法

そもそも空き家の維持管理とは、どのような作業があるのでしょうか。
まずは、空き家の維持管理に必要な作業の内容を押さえましょう。

● 定期的な巡回
● 清掃
● 庭木の除草や剪定
● 室内の換気
● 水を定期的に流す
● 建物の劣化などの点検確認

これらの項目について解説を進めます。

① 定期的な巡回
空き家に赴き、何か問題が発生していないかを確認することが第一です。
空き家や空き地は同じものは世の中に二つとして存在していません。そのため、空き家の維持管理に必要な方法や、
空き家が抱える問題もそれぞれ異なります。こういった異なる問題を把握するためにも、現地をくまなくチェックし、空き家の現状を正しく把握することから始めましょう。

② 清掃
空き家は、定期的に清掃を行い、清潔な状態を保つことが大切です。
清掃は程度により清掃範囲や内容も異なりますが、掃き掃除を行い、水拭きを施すところまでは最低限行いましょう。

③ 庭木の除草や剪定
庭木が伸びていると、隣地や道路へ越境することがあります。こうなると、隣地の所有者から苦情が出たり、道路を通行している人に迷惑がかかったりと、自分ゴトではなくなってしまうため注意が必要です。

また、除草を定期的に行っていないと、ひどいケースでは美観を損ねるどころか、室内に入れなくなることも。虫の発生原因にもなりますので、定期的な除草を心がけましょう。

④ 室内の換気
建物内は定期的に風を通すことが重要です。結露やカビの発生を抑制する効果があるため、空き家の耐久性を向上させるからです。また、結露やカビの発生を放置していると建物が傷むのみならず、いざ活用しようとするときに健康被害に発展する可能性も否定できません。

⑤ 水を定期的に流す
忘れがちですが、蛇口からは定期的に水を流すようにしてください。給水部では、定期的に水を流しておくことで、パッキンや給水管の接続部の破損や劣化を抑制することができます。また、排水部では、封水（下水のにおいや虫があがってこないように自動的に溜まる水のこと）が蒸発することで、室内に嫌な下水のにおいが充満し、小バエなど虫が下水管から上がってきてしまうからです。

⑥ 建物の劣化などの点検確認
建物は時間が経過すれば必ず劣化し、これは避けることはできません。そのため、どこがどの程度劣化しているのかを把握することは空き家の所有者にとってかなり重要なポイントといえるでしょう。

しかし、建物の劣化点検は一般の人たちにはほぼ不可能です。そのため、建物の劣化度合いを知りたいと考えたときは、可能な限り専門家へ依頼することをおススメします。

空き家管理の方法、定期巡回から掃除まで

空き家管理は専門家に依頼することもできますが、自分で行うことも可能です。
空き家管理の方法は以下のような手順で行うことが理想的です。

現状把握
まずは、空き家の状態を把握します。建物の劣化状況、周辺環境、必要な修繕箇所などを確認しましょう。

管理計画の作成
現状把握に基づき、管理計画を作成します。巡回頻度、清掃方法、維持管理の方法などを具体的に決めておきましょう。計画を考えるときは、将来的に空き家を利活用する可能性や、自身の生活状況の変化など、将来的な状況も考慮して計画を立てることで、あとあとの手間や無駄な費用の拠出を減らすことができます。

清掃
必要に応じて、室内外の清掃作業を実施します。清掃の範囲や頻度は、最初は様子を見ながら、少しずつ広げていくのがよいでしょう。特に、夏場は封水が蒸発しやすいほか、草木が伸びるのも早いため、多い頻度で実施するほうがよいと考えられます。

建物の維持管理
劣化状況に応じ、劣化箇所の修理や外壁の塗装など、建物の維持管理を行います。なお、劣化箇所が広範囲にわたるときや、費用が莫大にかかるときは、解体も視野に入れておくことをおススメします。

防犯対策
空き家は人が常駐していないため、空き巣や放火被害などに合いやすい傾向があります。必要に応じて、防犯対策を施しておくのも手でしょう。防犯対策は、莫大なお金をかける必要はありません。太陽光で動く人感センサーライトが一つあるだけでも、かなりの防犯効果が期待できます。

このように、手間と時間さえかければ、空き家であっても自分で維持管理をすることは可能です。

空き家管理を業者へ依頼するメリット

「手間も時間もないので、空き家の維持管理に手が回らない」
「空き家が遠方なので、維持管理がそもそも不可能」
こういった悩みをお持ちの人は、専門業者へ空き家の維持管理を依頼するのがよいでしょう。

専門業者へ空き家の維持管理を依頼するには、たくさんのメリットが存在しています。

専門的な知識と技術
空き家の管理には、専門的な知識や技術が必要です。業者に依頼することで、安心して管理を任せられます。
また、維持管理の作業面のみならず、今後の利活用、解体、処分、売却、税金など、さまざまなアドバイスをもらうこともできるため、その恩恵はかなり大きいと言えます。

時間と労力の節約
自分で管理する場合、時間と労力がかかります。業者に依頼することで、その負担を軽減できる点がメリットといえます。
一般的な空き家の管理では、月額5,000円～10,000円程度が目安です。

トラブル対応
空き家でトラブルが発生した場合でも、業者が迅速に対応策を考え、費用が必要なときは見積もりを提示してくれます。

精神的な負担の軽減
空き家の管理は、所有者にとって精神的な負担となる場合もあります。トラブル対応では隣地所有者などの第三者との折衝窓口も兼備してくれるため、空き家に関するストレスから解放されるメリットは非常に大きいといえるでしょう。

空き家を手放す、という選択肢

空き家の維持管理は確かに手間と費用がかかり、さらには経済的なメリットがないため、「いっそ手放そう」と考える人も少なくありません。
そこで、ここでは空き家を手放す、もしくは利活用する点に着目し、どのような選択肢があるのかについて解説します。

売却

空き家や空き地をいっそのこと売却する、というスタンダードな選択肢があります。

売却の主な利点は現金化と維持費・管理負担の解消です。まとまった資金を得られる上、固定資産税や管理の心配がなくなります。ただし、売却益には譲渡所得税がかかり、不動産市況によっては希望価格で売却できない可能性あるほか、諸費用にも考慮が必要です。

売却を検討する際は、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、相場価格を把握しましょう。媒介契約の種類や売却時期も重要です。地域の市況によっても価格は変動することがありますので、適切なタイミングでの売却を目指しましょう。

売却後の税金についても事前に確認をしておくと、あとで困ることもありません。専門家への相談をもって、二人三脚で進めていきましょう。

賃貸

空き家を賃貸に出すことは、家賃収入を得ながら物件を有効活用する手段として有効です。

賃料設定は、周辺相場を参考に適切に行うことが重要です。高すぎると入居者が集まりにくく、安すぎると収益性が低下します。入居者審査は、トラブル防止のために慎重に行いましょう。空室期間は家賃収入が得られない期間であり、賃貸経営のリスクの一つです。適切な賃料設定や魅力的な物件づくりで空室期間を短縮することが重要です。

また、賃貸物件で発生する修繕費や管理費は物件の維持管理に必要な経費です。これらの費用は避けることができないため、一定の手元資金を置いておくことも重要でしょう。

解体

空き家の解体は、土地活用の可能性を広げ、将来的な建て替えや売却を容易にする手段として有効です。また、建物と土地では、土地のほうが発生するリスクははるかに少ないため、リスクを軽減する手段としても検討に値します。

ただし、解体にはそれなりの費用がかかることは避けられません。複数の解体業者から見積もりを取得し、実績や評判、見積もり内容を比較検討しましょう。

また、解体にあたっては、解体後の土地をどうするかをしっかり検討することが重要です。何もしないのも一つの手ですが、固定資産税が上がることも踏まえ、住宅の建て替え、駐車場経営、テナント誘致など、さまざまな活用方法を比較検討し、プロのアドバイスを受けながら進めると失敗する可能性を減らすことができます。

空き家は適切な管理が必要、無理なら処分も検討しよう

今回は、空き家の適切な管理方法と処分の選択肢について解説を進めてきました。

空き家を放置するとさまざまな問題が生じ、その責任の所在はすべて所有者に帰属します。そのため、所有者は空き家と所有者の状況に応じた維持管理を適切に実施する必要がある、ということを忘れてはいけません。

また、自身で管理する場合は無償ですが定期的なメンテナンスが必要となり、業者に依頼する場合は費用がかかるものの専門知識を持った業者をパートナーとして味方につけることができます。どちらが良い、というものでもありませんので、ご自身の状況によって判断するのがよいでしょう。

維持管理がそもそも困難だったり面倒だったりするときは、売却、賃貸、解体といった選択肢を検討することも必要です。それぞれのメリット・デメリットを考慮し、空き家という資産の恩恵を大きく享受できるように目線を変えてみるのも有効な手段です。

そのほか、空き家の維持管理や処分を考えるとき、空き家に関する法制度や社会的な影響などを知ることも大切です。空き家管理は所有者の負担にしかなりませんが、適切な管理や処分は空き家問題解決に貢献し、地域社会の活性化にもつながるからです。

この記事が、空き家をお持ちの人たちの課題解決になることを祈っています。

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空き家を「そのままにしとく」と損になること、意外と多いんです！
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来月も地域に役立つ情報をブログで発信していきますので、どうぞお楽しみに！
フットワーク軽く、どこでも駆けつけます！
しとくベース.　のとみたでした！